Le contrat de bail commercial 3 6 9 est un accord entre le propriétaire qui possède ses locaux et le locataire qui les loue pour ses activités commerciales. Il est conclu pour une durée minimale de 9 mois. Comment sortir de ce type de bail ?
Comment résilier un bail commercial avant le terme ?
Le bail commercial 3 6 9 peut être résilié tous les 3, 6 ou 9 ans. Cela dit, le locataire peut donner congé après une période triennale, sans même devoir adresser une justification quelconque à son propriétaire. Cette disposition est prévue par l’Article L145-4 du Code de commerce.
La résiliation du bail commercial 3 6 9 doit néanmoins être annoncée au bailleur 6 mois en amont pour respecter le délai de préavis fixé par la loi. Vous êtes libre d’envoyer le souhait de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception ou mieux, faire acte d’huissier.
Les deux parties peuvent néanmoins définir à travers le contrat que le locataire pourra donner congé à d’autres échéances spécifiques que celles prévues par la loi. Cela peut se faire par exemple à l’occasion d’une échéance annuelle.
Comment rompre un bail commercial par le bailleur ?
Il n’y a pas que le locataire qui peut sortir du bail commercial 3 6 9. En tant que bailleur, vous pouvez aussi décider de mettre fin au contrat. Mais pour ce faire, il faudra attendre l’échéance du bail ou l’issue d’une période triennale.
Vous êtes aussi tenu de notifier le locataire au moins 6 mois avant. Si vous ne respectez pas le délai de préavis, la résiliation du bail reste valide, mais elle prendra effet à la fin de la période suivante.
Par ailleurs, vous devez aussi préciser le motif de la résiliation, sous peine de nullité. Seules quelques raisons spécifiques peuvent être évoquées. Il s’agit :
- De la réalisation des travaux de construction ou réaménagement du local
- De la transformation en immeuble d’habitation par reconstruction
- De la démolition de l’immeuble
- Du non-paiement des loyers
- Des nuisances diverses, etc.
La résiliation doit néanmoins être annoncée au locataire par acte extrajudiciaire.
Comment calculer l’indemnité d’éviction ?
Lorsque la résiliation du bail est décidée par le propriétaire, celui-ci est tenu de verser une indemnité d’éviction. Ceci n’est néanmoins pas nécessaire si le locataire ne respecte pas les conditions pour bénéficier d’un renouvellement de bail. Le montant de l’indemnité varie en fonction du préjudice subi.
Lorsque la perte du local commercial entraîne une perte de la clientèle, le locataire aura droit à une indemnité de remplacement ou de perte de fonds. Elle est ainsi égale à la valeur vénale du fonds de commerce perdu qui est déterminé au cas par cas, par les juges.
Lorsque la clientèle est conservée, le locataire bénéficie d’une indemnité de transfert ou de déplacement. Celle-ci est déterminée en fonction de l’ancien loyer, nouveau loyer, droit au bail, qualité de l’emplacement, nature de l’activité et de l’éventuel coût d’un nouveau pas de porte.
